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地产企业布局汽车产业是为了拿地还是真想造车

2019-11-05 19:25:54 阅读量:913

新能源汽车作为中国的重点建设项目之一,承载着中国汽车工业将抢占全球战略制高点、获得全方位政策支持的期望。据中国汽车工业协会统计,2014年至2018年,我国新能源汽车的生产和销售从1万辆突破百万大关,占全国汽车生产和销售的4%,从2014年的0.3%上升到2018年,占比不断上升。目前,中国新能源汽车产销连续三年位居世界第一,一个完整的新能源乘用车产业集群已经形成。如此广阔的市场前景吸引了各种资本相继投入。不仅有主要的互联网工厂,还有互联网企业,如阿里巴巴、腾讯和百度。格力、富士康等制造企业,甚至宝能、恒大等房地产巨头也参与其中。

经过整理发现,近年来,国内许多知名房地产企业已经涉足新能源汽车市场,总投资数千亿元。

财大气粗的房地产公司、备受关注的工业地产以及资本市场的热点……房地产公司对跨境造车的评论不乏投机。在本期杂志中,未来的经济学家app邀请专业工业园区的规划团队关注工业问题:房地产公司是计划让汽车行业获得土地,还是他们真的想制造汽车?用大量真实数据和严格的逻辑深度回答。

1998年,中央政府宣布完全终止福利分房,并正式开始住房分配货币化,这意味着中国已经开始了住房商品化的时代。中国城市化进程的加速发展已经成为房价上涨的助推器。从1998年到2007年,中国城市化率从30%上升到46%,国内房地产市场平均价格从2000多元上升到近4000元。然而,持续了十年的不下跌神话,在2008年的次贷危机中受到了沉重打击。中国经济增长迅速下滑,房地产也跌至谷底,房价首次出现负增长。在房地产开发商陷入困境之际,政府推出了一项4万亿元的救助计划。虽然这个计划的初衷是刺激经济,振兴实体经济,避免硬着陆,但它极大地振兴了房地产业。为了保持房地产市场的稳定,防止房价过度下跌,地方政府相继出台救市政策,让更多热钱流入房地产市场。在这些热钱的推动下,房地产行业在2009年经历了前所未有的繁荣,并一直持续到2018年。从2008年到2017年,国内房地产投资在短短十年间从2.5万亿元飙升至11万亿元。大规模投资使房地产行业经历了“黄金十年”。这种繁荣不仅给中国经济注入了强大的动力,也埋下了隐患。

目前,中国房地产行业正面临发展瓶颈。

随着中国经济增长放缓和人口红利逐渐减弱,高房价不仅挤压了行业利润空间,也给广大公众带来沉重负担。中央政府意识到高房价的负面影响后,政策逐渐转向“不投机炒房”的基调。虽然房地产市场受到限制,但土地市场不容乐观。由于日益严格的土地市场政策,住房企业难以获得土地,土地价格也很高。2018年,中国土地交易价格攀升至1.6万亿元,创下2009年以来的新高。为了防止土地市场过热,地方政府相继调整了土地拍卖规则,提高了准入门槛。根据相关数据,土地市场继续降温。2019年1月至8月,全国房地产开发企业购买土地1.2236亿平方米,同比下降25.6%,1月至7月下降3.8个百分点。土地成交价6374亿元,下降22.0%,下降5.6个百分点。

此外,金融监管日益严格,进一步制约了住宅企业的融资。在某种程度上,这给住房企业的土地购买带来了更多的困难。2019年房地产开发企业投资资金大幅收紧。1-8月,房地产开发行业资金1137.24亿元,同比增长6.6%,增速下降0.4个百分点。

房地产企业既受到房地产市场的限制,也受到土地市场的限制,这就缩小了它们的盈利能力。由于政府一直坚持住房是"为了生活,而不是为了投机"的立场,它的目标是稳定土地价格、房价和预期。2019年1月至7月,商品房销售面积为8.8783亿平方米,同比下降1.3%。近年来,商品房销售面积逐年持续下降,整体房地产市场有望继续保持稳定趋势。

住房红利逐渐消失,传统房地产行业面临高成本、激烈竞争、利润递减,房地产行业的上限越来越近。基于这一背景,各大住宅企业都在努力开辟新的赛道,寻求多元化的发展道路。事实上,2018年,住房企业已经推出了多元化的投资布局。根据新的引力统计,前30家住宅企业中有70%发布了多元化战略,前100家住宅企业中有97%开展了多元化发展业务。2018年住宅企业多元化投资接近1000亿元,是2014年的7倍。

人们普遍认为,各方大力投资新能源汽车领域有四个主要原因。首先,新能源汽车产业将在政策支持和市场驱动下,继续以巨大的市场潜力增长。第二,核心部件技术越来越成熟,制造汽车的成本不断下降,未来利润预计巨大。第三,与传统燃油汽车数百年的发展相比,新能源汽车仍处于产业发展的早期阶段,许多技术仍在探索之中,大规模大规模生产尚未形成。此外,行业标准和知识产权尚未形成,竞争格局尚未确定。因此,它更有可能在拐角处超过其他人。第四,跨境合作可以整合资源,赋予新能源汽车制造商更多优势。

住宅企业造车背后的深层逻辑

住房公司制造汽车有一些更深层次的原因。首先,汽车制造涉及研发、设计、制造、批量生产等环节。它不仅需要技术和人才的支持,还需要巨额资金来铺路。资金相对充足的房地产大亨在进入新能源汽车领域时有一定的先发优势。房地产行业快速增长的时代已经过去,随之而来的是稳定合理的成熟发展阶段。转型几乎是房地产企业必须面对的选择。近十年来,房地产业对中国经济增长的贡献率达到6%左右,房地产企业积累了数十亿资金。他们需要找到一个能够代表未来趋势的新领域,然后才能进行巨额股本的转移。新能源汽车产业只能满足他们的需求。因此,拥有财务优势的房地产老板们将目光转向资本和技术密集型新能源汽车产业,以实现目标利润和业绩的持续增长。

第二,新能源汽车产业的布局将有助于拓宽融资渠道,解决当前的融资问题。近年来,房地产融资监管力度并未减弱,这对资本密集型房地产业来说只是一个打击。拓宽融资渠道,创新融资模式,可以在一定程度上规避风险。据统计,2018年中国汽车行业投资观察活动次数为345次,总投融资2132.23亿元。尽管与2017年的总体情况相比,新能源部门的投资和融资额仍然最高。

第三,布局工业地产,稳定产业地位。近年来,随着“双创”、“十三五”、“大湾区规划纲要”等一系列政策的出台,工业地产作为实体经济发展的重要载体,得到了国家的支持和市场资本的追求。然而,近年来,混乱和政策控制频繁发生,加之中美贸易摩擦升级,使得工业房地产面临一系列挑战。住宅企业将通过新能源汽车的布局发展自己的产业,这将有助于它们在未来的工业房地产结构中占有一席之地。与碧桂园(Country Garden)相似,广东顺德的一个新能源小镇,将通过新能源的分配来开发工业地产。

陆地?还是造一辆车?

跨境汽车是为了圈地而建造的这一论点可能忽略了该国严格的土地政策,即工业用地不能随意改变。结合地方政府近期出台的相关政策,地方政府已经对工业用地的使用和效用进行了控制,以防止工业用地变得空心化和房地产化。因此,房地产很难通过新能源汽车变相开发房地产。住宅企业通过新能源汽车的布局,一方面是为了帮助工业房地产业务的发展,另一方面,基于中长期战略的考虑,他们期望在未来建立一个新能源汽车帝国并实现转型。

房地产作为汽车制造业的一支新生力量,已经强势进入市场,这可能会给新能源汽车产业的发展带来前所未有的机遇。首先,房地产公司拥有巨大的资本存量,它们的资本优势可以推动行业变革。由于汽车制造业是一个重资产行业,从研发到销售渠道的发展需要大力支持。新能源汽车补贴的逐步取消使新能源汽车从政策驱动转向市场驱动。今年7月,新能源汽车首次出现负增长。然而,以宝能为代表、资金雄厚的房地产企业需要更多的时间来促进产业布局和实施长期规划战略。第二,住宅企业跨界造车可以产生产业协同效应,全方位布局产业链,增强中国新能源汽车的竞争力。鲁博能上下游产业链布局全面,投资前拥有传输、电池等方面的核心技术。此外,其独特的物流和民生服务部门可以给汽车制造和销售带来一定的效益。第三,住房企业制造汽车的新力量的涌入可以迫使整个行业不断进步并刺激创新。

住房公司并不建造封闭的汽车,而是深入研究和判断的结果。作为使布局多样化的又一次大胆尝试,无论成功与否,房地产大亨们的勇气和决心都值得肯定。

资料来源:未来网络

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